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Alexander Hess
19. September 2017

Mietervorkaufsrecht auch bei Realteilung

Alexander Hess Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. April 2016 zu Aktenzeichen VIII ZR 61/15 in einem Verfahren, in dem die Mandanten in den ersten beiden Instanzen durch Rechtsanwalt Alexander Hess, Rechtsanwälte DHK, vertreten wurden, konsequent seine bereits 2008 und 2010 begonnene Rechtsprechung fortgesetzt, wonach das Mietvorkaufsrecht des § 577 BGB nicht nur auf in Wohnungseigentum umzuwandelnde Objekte, sondern auch bei der Realteilung von unterschiedlich vermieteten Grundstücken anzuwenden sein kann.

Der 8. Senat stellt in der oben genannten Entscheidung nunmehr klar, dass die zur Umwandlung in zukünftiges Wohnungseigentum anerkannten Grundsätze auch zu beachten sind, wenn eine Realteilung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags noch nicht vollzogen war. Ebenso wie bei der Aufteilung bei Wohnungseigentum muss der Erwerber gegenüber dem Veräußerer eine entsprechende Verpflichtung eingehen. Die jeweiligen Flächen müssen sich aus dem Vertrag bereits ermitteln lassen, wobei keine vollständige Übereinstimmung der nach der Teilung entstehenden Parzellen mit dem Mietgegenstand vorliegen muss. Nur die wesentlichen Teile müssen übereinstimmen. Dem ist beizupflichten, weil ansonsten durch nur geringe Veränderungen der Flächen die Entstehung des Vorkaufsrechts umgangen werden könnte. Insofern reicht es aus, wenn die Mietflächen einschließlich der vollständigen Bebauung im Wesentlichen von einer der neuen Teilflächen erfasst wird.

Wenn vollständige Abweichungen vorliegen, etwa um einen Abriss zu ermöglichen und eine vollständig neue Planung vorzunehmen, dürfte ein Vorkaufsrecht allerdings nicht entstehen.

Konkret war hier die Klägerin Mieterin eines Einfamilienhauses in einer der Siedlungen der Beklagten. Diese veräußerte das Gesamtgrundstück an mehrere Personen. Dem Kaufvertrag war ein Lageplan beigefügt, aus dem sich noch zu vermessende Teilflächen, die den verschiedenen Käufern zugeordnet wurden, ergaben. Diese wurden ebenso wie das Gesamtgrundstück als Vertragsgegenstand bezeichnet.

In einem weiteren Vertrag gestalteten die Erwerber ihr zukünftiges Rechtsverhältnis betreffend die Miteigentümergemeinschaft. Die Klägerin forderte daraufhin ein Vorkaufsrecht ein. Nachdem alsdann die Teilstücke vermessen und das Grundbuch fortgeschrieben wurden, verlangte die Klägerin unter anderem nunmehr die Auflassung.

Wie der Bundesgerichtshof feststellte, zu Recht.

 

Alexander Hess
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Wirtschaftsmediator

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